Christina

　　□文/新聚仁機構董事長 李嘉政
　　一些微妙的變化正在全國房地產市場滋生蔓延，不能說不好，亦不能說好。
　　近期，部分一、二線城市高溢價地塊頻出。根據新聚仁機構地產研究院統計資料顯示，10月土地成交建築面積1354萬平方米，環比增幅已由負轉正，有的地塊溢價率高達93%。雖然土地市場一片欣欣向榮之景，但商品房銷售市場卻並不樂觀。10月份，北上廣深4個一線城市新建商品住宅成交面積為328萬平方米，環比增長40.3%，創年內新高，但同比減少10.9%。中國樓市整體已呈現出房冷地熱的局面。
　　自今年以來，二、三、四線城市庫存壓力凸顯，不少房企為規避風險而蜂擁至一線城市拿地，再加上眾多優質地塊入市也帶動一線城市交易市場熱度回升，土地樓面均價同環比上漲明顯。
　　11月2日，北京石景山地塊被59億元高價競走；10月29日，廈門兩幅商住用地被42.56億元拍出；10月22日，上海浦東張江一純宅地經百次競價後拍出，溢價率高達93%……如此以往，未來數月內抄底的企業可能進一步增多，競爭局面將更為激烈，同時可以預期未來供應也是相對集中，不僅會使得房企所期望的利潤值下降，還會進一步加劇庫存堆積的嚴重性，其中所存在的風險已不言而喻。
　　不僅如此，土地市場也很不平穩。以一線城市上海為例，自下半年以來就一直在高位與低位之間反覆震蕩，呈現出一條“不規則正弦曲線”的形態。就全局而言，各線城市表現分化明顯。一線城市及部分二線熱點城市得益於需求旺盛、土地稀缺等優勢，競爭者眾多，溢價率逐步走高，而三四線城市則多以底價成交甚至流拍。
　　除了庫存壓力、土地市場不平穩等因素外，還有一點不容忽視，那就是“銷售”這個最終的動作，畢竟最終還是要用業績和利潤來評定好與壞。以廣州為例，自從41周價格下跌，然後42、43周的價格都是上漲的走勢，10月是小幅上漲，但是，從成交量來說，11月前兩天的成交量大幅回落，比10月份成交量最高的日成交下降了60%左右。當然其中的波動與近期政策的頻繁出台密不可分。同時，“銷售難”這個問題就擺在了大家面前。
　　雖然形勢如此，但也不用過於擔心。中國的城市化是推動房地產市場和中國經濟增長的主要動力之一，而在未來十年，這一動力依然充足。中國人口密度高，但城市人口相對較少，且人均收入快速增長。換言之，只要中國經濟繼續保持增長，中國房地產的價值就會繼續增長。
　　所以說，若現在想當然、跟風拿地，其中所存在的風險是很難避免的，甚至對於未來都會有一定的威脅。謹慎拿地、逐漸學會控制市場風險，並且根據市場形勢決定供給，房企在自己的能力範圍內擇優而取，這樣不僅可以控制自己的風險，同時也可緩解供大於求、庫存堆積的問題。
　　（原標題：一線城市拿地仍有風險）