□文/新聚仁機構董事長 李嘉政
  一些微妙的變化正在全國房地產市場滋生蔓延,不能說不好,亦不能說好。
  近期,部分一、二線城市高溢價地塊頻出。根據新聚仁機構地產研究院統計資料顯示,10月土地成交建築面積1354萬平方米,環比增幅已由負轉正,有的地塊溢價率高達93%。雖然土地市場一片欣欣向榮之景,但商品房銷售市場卻並不樂觀。10月份,北上廣深4個一線城市新建商品住宅成交面積為328萬平方米,環比增長40.3%,創年內新高,但同比減少10.9%。中國樓市整體已呈現出房冷地熱的局面。
  自今年以來,二、三、四線城市庫存壓力凸顯,不少房企為規避風險而蜂擁至一線城市拿地,再加上眾多優質地塊入市也帶動一線城市交易市場熱度回升,土地樓面均價同環比上漲明顯。
  11月2日,北京石景山地塊被59億元高價競走;10月29日,廈門兩幅商住用地被42.56億元拍出;10月22日,上海浦東張江一純宅地經百次競價後拍出,溢價率高達93%……如此以往,未來數月內抄底的企業可能進一步增多,競爭局面將更為激烈,同時可以預期未來供應也是相對集中,不僅會使得房企所期望的利潤值下降,還會進一步加劇庫存堆積的嚴重性,其中所存在的風險已不言而喻。
  不僅如此,土地市場也很不平穩。以一線城市上海為例,自下半年以來就一直在高位與低位之間反覆震蕩,呈現出一條“不規則正弦曲線”的形態。就全局而言,各線城市表現分化明顯。一線城市及部分二線熱點城市得益於需求旺盛、土地稀缺等優勢,競爭者眾多,溢價率逐步走高,而三四線城市則多以底價成交甚至流拍。
  除了庫存壓力、土地市場不平穩等因素外,還有一點不容忽視,那就是“銷售”這個最終的動作,畢竟最終還是要用業績和利潤來評定好與壞。以廣州為例,自從41周價格下跌,然後42、43周的價格都是上漲的走勢,10月是小幅上漲,但是,從成交量來說,11月前兩天的成交量大幅回落,比10月份成交量最高的日成交下降了60%左右。當然其中的波動與近期政策的頻繁出台密不可分。同時,“銷售難”這個問題就擺在了大家面前。
  雖然形勢如此,但也不用過於擔心。中國的城市化是推動房地產市場和中國經濟增長的主要動力之一,而在未來十年,這一動力依然充足。中國人口密度高,但城市人口相對較少,且人均收入快速增長。換言之,只要中國經濟繼續保持增長,中國房地產的價值就會繼續增長。
  所以說,若現在想當然、跟風拿地,其中所存在的風險是很難避免的,甚至對於未來都會有一定的威脅。謹慎拿地、逐漸學會控制市場風險,並且根據市場形勢決定供給,房企在自己的能力範圍內擇優而取,這樣不僅可以控制自己的風險,同時也可緩解供大於求、庫存堆積的問題。
  (原標題:一線城市拿地仍有風險)
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